Overeenstemming waardebepaling

“Om welke reden er ook verplaatst moet of gaat worden, er komt heel veel bij kijken”, vertelt Wim Stigter, makelaar bij DLV Advies. “Naast de emotionele aspecten die bij een verplaatsing komen kijken, is een van de lastigste punten het bereiken van overeenstemming met betrekking tot de waardebepaling. De onteigeningswet voorziet wel in een waarborg dat de vermogenspositie en inkomenspositie vóór en na onteigening in overeenstemming met elkaar moeten zijn. Het is werk voor een specialist met ervaring om hier op een goede manier uit te komen.”

Belangrijke rol in onteigeningstraject

Een makelaar speelt een belangrijke rol bij een onteigeningstraject. Wim: “Bij een onteigening is sprake van een vergoeding van de grond en de gebouwen. Daarnaast is er recht op een schadeloosstelling. Om er ook voor te zorgen dat de boer op een andere locatie weer op vergelijkbare wijze door kan ondernemen, moeten de investeringskosten van nieuwbouw van de bestaande bedrijfsomvang op een nieuwe locatie bepaald worden. Het is voor een taxateur soms lastig om een compleet beeld te krijgen van alle kosten die een ondernemer moet maken, voordat een nieuw bedrijf in gebruik kan worden genomen.” De projectleiders bouw bij DLV Advies begeleiden al vele jaren nieuwbouwprojecten van (verplaatsende) ondernemers in diverse agrarische sectoren. Jos Commissaris, projectleider bouw bij DLV Advies: “Een aannemer kan pas een offerte maken op het moment dat er een ontwerp van een gebouw ligt en dat is vaak niet aanwezig. Zeker in de huidige markt wil een aannemer er ook geen tijd in steken omdat er nog geen concrete bouwplannen zijn. Tevens blijven er dan nog posten buiten beeld voor onder andere installaties, erfverharding, nutsaansluitingen, landschappelijke inpassing en fondsbijdragen. Er dient bovendien rekening gehouden te worden met wettelijke eisen voor nieuwbouw, die bijvoorbeeld voortvloeien uit het bouwbesluit of besluit emissiearme huisvesting als het gaat om veehouderijen. Het is dus heel belangrijk om je te laten bijstaan door adviseurs met voldoende kennis en ervaring om kostenramingen voor dit soort projecten te maken.”

Recent is DLV Advies door enkele overheden ingeschakeld om ter ondersteuning van alle partijen een gerichte kostenraming op te stellen voor de herbouw van een compleet bedrijf. Daarbij is ook een fictief gebouwontwerp en erfindeling gemaakt waar de kostenbegroting vervolgens op gebaseerd is. Jos: “Aangezien het moment van verplaatsing, en dus het bouwen, in de toekomst ligt, is er ook een prijsontwikkeling meegenomen voor de komende jaren. Op die manier wordt daar in de uiteindelijke waardebepaling en vergoeding rekening mee  gehouden.”

Objectieve bepaling

In de praktijk blijkt dat door deze werkwijze er een objectieve bepaling is van de totale stichtingskosten, wat helpt om de onderhandelingen voor alle partijen tot een bevredigend resultaat te brengen. Bedrijven die in een dergelijke situatie zitten of mogelijk komen en hier meer over willen weten, kunnen contact opnemen met Wim Stigter (makelaar/taxateur) of Jos Commissaris (projectleider bouw). Zij bespreken graag met u wat voor mogelijkheden er zijn.